El Régimen de Propiedad en Condominio y la Asociación Civil. (parte dos)

En la pasada entrada hablamos de forma general de las fuentes legales del Régimen de Propiedad en Condominio y la Asociación Civil, así mismo, puntualizamos que ambas figuras jurídicas no tienen ninguna relación entre sí.

Ahora bien, en el presente texto abordaremos algunas dudas recurrentes en orden de preguntas y respuestas a efecto de poder diferenciar a una figura de la otra y entonces estar en condiciones de entender sus alcances, y posteriormente los actos que se pueden considerar antijurídicos, y en su caso, ilegales en perjuicio tanto de los propios condóminos así como también de la propia administración.

P. ¿El Régimen de Propiedad en Condominio y la Asociación Civil son la misma cosa?

R. No, no son la misma cosa y la existencia de una no depende de la otra. 

Para entenderlo de una forma clara y sin tecnicismos, el Régimen de Propiedad en Condominio es una figura jurídica regulada por el Código Urbano para el Estado de Querétaro totalmente independiente de la referida persona moral, y su objeto es regir sobre ésta clase de propiedades, particularmente en lo que corresponde a las áreas de uso común y la convivencia entre propietarios.

Nota: Así también, como ya se había señalado, en el resto de las entidades de la federación, la misma figura se encuentra en cuerpos legales específicos o en el Código Civil respectivo, pero en su fondo es exactamente lo mismo.

Y a la par, la Asociación Civil es una figura jurídica regulada por el Código del mismo nombre, y en ese sentido, es independiente de la anterior, pues su objeto nada tiene que ver con la propiedad común, ni con la propiedad privada y mucho menos la convivencia entre vecinos; dicho esto, no existe la conexión entre ambas que tanto se les pretende atribuir.

P. ¿El Régimen de Propiedad en Condominio es una persona moral?

R. No, no es una persona moral, sólo es lo que su nombre indica: un Régimen.

La propiedad condominal ha sido por demás explorada, y se le han querido atribuir distintas acepciones y fuentes legales, por ejemplo, hay quienes sostienen que se trata de una variante de la copropiedad; mientras que otros le atribuyen las características de un Colectivo Jurídico, empero, ninguna de estas definiciones es correcta. 

Lo anterior es así, porque el citado régimen no es otra cosa que un derecho real de propiedad híbrida, en la que confitan el espacio de uso común, al cual se le denomina como indiviso precisamente por su cualidad de indivisible, y la propiedad singular que persiste sobre las unidades privativas.

En ese orden, es del todo falso que el Régimen de Propiedad en Condominio pueda ser considerado como una persona moral o colectivo jurídico, pues de considerarse así, los bienes privativos e indivisos serían propiedad de la citada persona moral, más no así de los propios condóminos.

No obstante lo anterior, cabe aclarar que, el citado Régimen por conducto de su Asamblea sí goza de los atributos de la persona, es decir, cuenta con capacidad y personalidad jurídica de forma limitada para únicamente los temas que le conciernen en torno al condominio y sus habitantes.

P. ¿La Asociación Civil puede sustituir al Régimen de Propiedad en Condominio?

R. No, la Asociación Civil no es una actualización o mutación del Régimen de Propiedad en Condominio, ni tampoco es un similar, y mucho menos es un sustituto de la citada figura legal. 

Como se había explicado anteriormente, en la mayoría de los casos, la Asociación Civil es creada en razón de un uso y una costumbre, más no así por su propia naturaleza y función legal. 

En la práctica, los desarrolladores y la autoridad municipal, y también los propios condóminos han dado lugar a la creación de una disposición de ley que es del todo inexistente, es decir, han dado por sentado y como un hecho irrefutable que la Asociación Civil debe existir y regir por encima o en sustitución del Régimen de Propiedad en Condominio, lo cual, no sólo es incorrecto sino que además puede traer consecuencias legales que afecten al conjunto de propietarios y a su administración.

Aunque es común que una Asociación Civil sea la encargada de convocar asambleas, determinar cuotas, e imponer multas dentro del condominio, esto es del todo una práctica disconforme con el Régimen de Propiedad en Condominio, lo cual ahondaremos más adelante.

P. ¿Qué función cumple la Asociación Civil con respecto al Régimen de Propiedad en Condominio?

R. Administración, única y exclusivamente la de administración de los recursos del condominio.

Para efectos de comprensión, en este texto y el anterior, se ha insistido en que la Asociación Civil y el Régimen de Propiedad en Condominio no guardan relación entre sí, no se dependen una de la otra, situación que pudiera parecer contraria a lo que aquí se responde, pero no es así. Tal insistencia está centrada en diferenciar las fuentes legales de cada figura, y la razón de su existencia. 

Ahora bien, la persona moral denominada como Asociación Civil, es sólo una herramienta de administración para el Régimen de Propiedad en Condominio, mediante la cual se podrán recaudar y ejercer los recursos que aporten los propietarios, celebrar contratos con terceros, y en general, ejecutar todo acto que beneficie a su mandante.

Pero, como se ha dicho, la citada persona moral no sustituye ni puede subrogarse de las atribuciones propias del Régimen de Propiedad en Condominio, y en ese orden, está limitada a ejercer los actos de administración que previamente le haya conferido la Asamblea General de Condóminos.

A mayor abundamiento, lo mismo puede designarse a una persona moral que a una persona física, esto es, la Asociación Civil se convierte en una mandataria cuyos alcances serán determinados por el propio mandante que es la Asamblea General de Condóminos.

P. ¿Qué es la Asamblea General de Condóminos?

R. La Asamblea General de Condóminos es la máxima autoridad del Régimen de Propiedad en Condominio, y se conforma por todos los propietarios del conjunto habitacional.

De ahí que se le confunda con un Colectivo Jurídico, pero de eso se hablará más tarde, pues lo que aquí interesa es explicar las funciones de la Asamblea General y sus especiales características y atribuciones.

La Asamblea General de Condóminos no es un órgano permanente, por tanto sólo existe cuando se le convoca, y ahí es cuando el Régimen de Propiedad en Condominio cobra vida y puede decidir sobre su forma de administración, monto de cuotas, tipo de multas y sanciones, creación o modificación del Reglamento Condominal, y todo tema que esté relacionado con la propiedad indivisa.

Por lo aquí expuesto, es del todo falso que la Asociación Civil pueda subrogarse de facultades que son exclusivas de la Asamblea General de Condóminos y del Régimen de Propiedad en Condominio, pues ésta sólo puede actuar de conformidad con las directrices que haya establecido previamente la citada Asamblea.

Aquí vale decir que es un error muy común que las decisiones sean tomadas por la Asociación Civil y no por la Asamblea, lo cual tiene por consecuencia que los acuerdos carezcan de ejecutividad y sean susceptibles de futuras nulidades en contienda judicial.

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